[2020-02-15]业主能否请求撤销 业委会与物业公司签订的合同

业主能否请求撤销

业委会与物业公司签订的合同

文/宋安成

案情：

上海某实业发展有限公司（“明明公司”）系上海市徐汇区某城商务楼业主。2016年7月，上海市徐汇区某城业委会（以下简称“某业委会”）对小区公共设施修缮事项及物业管理提升策略做出了表决，该表决仅有关于住宅物业服务费不超过4元/月/平米的表决事项，并未就商业和办公楼物业费进行表决。2016年10月，业委会与上海某物业管理有限公司（以下简称“某物业”）签订了《某城物业服务合同》，约定将某城商务楼物业费标准定为14元/月/平米，对此作为业主的明明公司并不知情。2017年8月，某物业持《某城物业服务合同》向明明公司主张公用设施设备运行维护费用，双方就是否缴费发生争议。后明明公司将业委会与某物业列为共同被告诉至法院，请求撤销两被告签订的物业服务合同。

法院审理：

物权法规定，业主在其实体权利和程序权益受到侵害时，可以个体名义提起诉讼，请求法院予以撤销业委会所做出的侵害业主权益的决定。本案中，原告作为业主，可以通过起诉撤销业主大会或者业主委员会决议、决定的方式行使业主撤销权，但是无权请求法院撤销两被告签订的物业服务合同。因为根据合同相对性原则，原告并不是合同的一方主体，因此无权行使撤销权。

律师点评：

依据《物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”这是法律赋予业主在实体权利和程序权益受到侵害时，可以个体名义提起诉讼的法律依据。本案中，原告认为两被告未经同意签订合同，侵犯了其合法权益，可以通过请求法院予以撤销业委会所做出的决定或者决议的方式维护自身权益。然而，原告的诉请是撤销两被告之间的物业服务合同，而并非业委会做出的相关决定或决议。《合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同只对双方当事人有约束力，只有当事人才享有撤销权。原告并非合同的一方主体，因此无权请求撤销两被告之间的合同。

原告作为业主，其如果认为业委会与物业公司签订的物业合同侵害了自身的合法权益，虽然不能直接撤销该合同，但却可以通过诉讼撤销业委会就与物业公司签订物业合同而做出的相关决议或决定。而对于物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同，以及物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，还可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，请求法院确认合同或者合同相关条款无效。