[2023-10-17]业主家房屋漏水，物业公司承担修复责任吗？

业主家房屋漏水，物业公司承担修复责任吗？

 

基本案情

近日，公主岭市人民法院审理了一起物业服务合同纠纷案件。

刘某系案涉小区的业主，刘某于2018年开始入住案涉小区。2020年7月份多阴雨天气，刘某居住的房屋外墙皮因有裂痕导致向屋内渗水，房屋多处墙面均有渗水痕迹，屋内墙体出现长毛现象，室内装饰、装修遭受了一定的经济损失。

刘某找到物业公司，但双方无法达成一致意见，刘某无奈自行修复了房屋，故以此拒绝缴纳物业费。

法官释法明理

依照《建设工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；

（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；

（五）装修工程为2年。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

案例中，刘某房屋出现漏水现象在房屋质保期内。物业公司虽为案涉小区提供物业服务，但外墙防水工程尚在保修期内，物业公司虽有义务负责与开发商进行协调、通知、告知，但并不承担修复责任，故业主刘某应当按照房屋买卖合同向开发商主张权利。刘某以此为由拒绝缴纳物业费没有法律依据，法律不予支持。

在法官释法明理之后，业主刘某了解相关法律，明确了物业公司和其他主体的权利和义务，物业公司也表示会积极协助业主刘某与开发商沟通联系，解决问题。最终在法官的耐心解说下，刘某主动缴纳了物业费，双方冰释前嫌。

法官说法

房屋漏水，业主以此拒绝缴纳物业费是现实生活中常见的问题，但对于房屋出现漏水问题，业主首先应当区分物业公司和其他主体的责任和义务。

对于维修义务的承担主体，应具体情况具体分析：

如果房屋在国家规定的保修期和保修范围内，根据房屋买卖合同，由开发商承担维修义务；

在房屋质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务；

房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备由物业服务企业承担维修义务，物业服务企业履行义务时，可使用小区的住宅专项维修资金。

若业主有证据证明物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修义务时，法院可根据相关规定，酌情减少物业费。

但物业的维修义务局限在物业服务范围即小区共有部分、公共设施设备等，不包括归业主个人所有的房屋专有部分。

法条链接：《中华人民共和国民法典》

第二百八十一条

建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

第二百八十七条

业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

第九百四十二条

物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

第九百四十四条

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。